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[부동산 기초] 부동산(아파트, 단독주택) 계약 시 체크사항 기본 팁
부동산을 현금으로 살 수 있는 분은 많이 없습니다. 평생에 많은 기간 동안 거주하거나 투자하며 동거동락해야하는 장기투자 항목인 만큼 계약 시에 꼼꼼하게 한번 더 확인해야 할 사항들이 있습니다.
이번 포스팅에서는 부동산 계약 시 반드시 체크해야하는 사항 8가지를 알아보도록 하겠습니다.
01. 등기부등본 확인하기
등기부등본을 통해 근저당, 가압류 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산에 얽힌 권리관계 혹은 부동산의 현황을 적어두는 장부입니다. 즉, 내가 거래하고자 하는 아파트나 단독주택 등을 누가 법적으로 소유하고 있는지, 그리고 이 매물을 담보로 한 채무는 없는지 등을 기재한 신분증입니다.
등기부등본을 꼭 확인하여 계약 이후에 머리가 복잡해질 일이 없는지를 확인합니다. 필요한 경우에는 부동산 중개업소에서 필요한 사항은 꼼꼼히 확인해주므로, 하나하나 궁금한 점은 꼭 물어서 제대로 확인하도록 합니다.
02. 건축물관리대장, 도시계획 확인원 등 공부 열람하기
단독주택을 계약할 예정이라면 건축물관리대장과 도시계획 확인원(도시가 아닐 경우 토지이용계획 확인원)을 열람해야 합니다. 단독주택 중에는 토지대장에는 등기되어 있지만 무허가로 지어진 건물들이 종종 있습니다. 그래서 이 주택이 정식으로 허가를 받아서 법적으로 등록된 건물인지를 확인해야 합니다.
또한, 도시계획 확인원이나 토지이용계획 확인원을 통해서 계약하는 주택이 혹시라도 철거대상은 아닌지, 토지나 주택이 도로에 저촉되어 지어져있지는 않은지 살펴봐야 합니다. 최근 주택관련 TV 프로그램에서도 막상 주택을 매입한 후 개조하려고 하니 도로에 저촉되어 주택의 상당 부분을 포기해야하는 경우가 있었습니다.
03. 현장답사하기
계약을 체결하기 전 현장을 답사해야 합니다. 계약 체결 전 현장에 나가서 토지의 위치, 지목, 면적, 인접토지와의 경계, 방향, 용도, 도로 접근 및 교통관계, 주변 환경상태 등을 살펴보아야 합니다. 뿐만 아니라, 건물 구조, 면적, 용도, 일조, 누수여부, 수도 및 보일러, 하수구, 전등/콘센트 등도 반드시 확인하시기 바랍니다. 두드려서 안전한 돌다리인지 반드시 확인하셔야 합니다.
04. 등기부등본상의 소유자와 직접 계약하기
등기부등본상의 법적 소유자와 직접 계약해야 합니다. 계약은 등기부등본상의 소유자와 직접 맺거나 소유자가 위임한 대리인에게서 소유자의 인감이 찍혀있는 위임장을 확인하고 복사한 후 계약을 체결하여야 합니다. 뿐만 아니라 소유자와 직접 계약 시에도 소유자가 혹시라도 미성년자거나 피성년후견인, 피한정후견인, 피특정 후견인인지 확인해야 합니다.
이 부분이 너무나 복잡하다면 역시나 공인중개사를 통해서 해당 부분을 꼼꼼히 확인받고 진행하시도록 합니다.
05. 계약서, 중개대상물 확인설명서 수령하기
계약서와 중개대상물 확인설명서는 반드시 수령하여 보관합니다. 계약서는 물건을 계약하는 당사자의 수만큼 작성하여 각 당사자가 한 통씩 보관하는 것이 원칙입니다. 뿐만 아니라 중개업소를 이용하신다면 중개업소로부터 중개대상물 확인설명서를 반드시 수령하시기 바랍니다. 이 모든 것은 중개업소에게 중개료를 제공하는 것에 대한 정당한 대가이며 요구이며, 모든 계약을 명확하게 할 수 있는 방법입니다.
06. 특약사항 메모하기
계약서에는 모든 특약사항을 상세하게 메모하여야 합니다. 계약서에 특약사항에 관한 모든 것은 꼼꼼히 메모하시기 바랍니다. 계약해제조건, 위약금, 각종 세금이나 공과금 납부자까지도 자세하게 계약서에 명시하는 것이 좋습니다. 또한 불이행 시 대처할 방법에 관해서도 명시하면 더욱 좋습니다.
이는 후에 예상치 못한 분쟁이 발생할 경우 원만하게 법적으로 해결할 수 있는 근거가 됩니다.
07. 잔금 지불 전 등기부등본 재확인하기
잔금을 지불하기 전 등기부등본을 다시 한 번 확인해야 합니다. 계약을 맺기 전에 등기부등본을 확인하여야 한다고 처음에 언급하였습니다. 하지만 중도금과 잔금을 치르는 사이에 매도자가 새로 저당권을 설정하거나, 2중 계약으로 다른 사람에게 소유권이 이전하는 부정을 저지르는 경우가 있습니다.
이를 원천적으로 봉쇄하려면 계약서를 작성할 때, 계약 후 저당권 등이 설정되었을 때는 해약하거나 위약금으로 배상해야하는 금액을 특약사항으로 명시해서 공증을 받아두는 것도 방법입니다.
08. 허가증과 업무보증서가 부착된 중개업소 이용하기
위의 모든 확인 중 직접 발품을 팔아야 하는 현장답사를 제외하고 대부분은 중개업소를 통해서 명확하게 해결할 수 있습니다. 하지만 중개업소 또한 사고가 종종 발생하므로 사고를 미연에 방지하기 위해 반드시 허가증과 업무보증서가 있는 중개업소를 이용하여야 합니다.
허가증의 허가번호와 대표자 성명 등을 정확히 확인하기 위해서는 구청에 전화로 확인하면 안전한 중개업소인지 확인이 가능합니다.
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